Моделирование эффективности девелоперских проектов с учетом приобретения прав на земельный участок через покупку юридического лица

Представлен анализ подходов девелоперов к приобретению земельных участков для реализации проектов, исследована распространенная в современных условиях форма, когда девелопер приобретает 100 % долей юридического лица, имеющего права аренды на земельный участок, предназначенный под застройку. Отмечена многофакторность задачи оценки эффективности инвестиций на основе финансового моделирования с учетом особенностей рассматриваемого варианта вхождения в проект по критерию доходности инвестиций. Построен порядок принятия решений в процессе анализа, состоящий из восьми этапов и включающий расчеты экономических, технических, градостроительных, социальных и других параметров проекта. По предложенному алгоритму выполнены расчеты на примере реального девелоперского проекта с использованием современной нормативной и аналитической информации, которые подтверждают возможность и целесообразность вхождения в проект через покупку долей юридического лица. Практическое значение имеют сформулированные требования к построению финансовой модели проекта с учетом рассматриваемой формы приобретения земельного участка, в том числе: определение объема инвестиций в проект с учетом проектного финансирования, формирование показателя доходности проекта на основе сопоставления потоков дивидендов от проекта и стоимости приобретения долей юридического лица, а также налогообложение как для самого проекта, так и для девелопера при получении дивидендов.